По данным отчета DKRA Consulting о рынке жилья Дананга за III квартал, ликвидность недвижимости остается под давлением: покупатели проявляют осторожность из-за высоких процентных ставок. В сегменте земельных участков первичное предложение составило 1 547 участков в семи проектах, но новые объекты заняли около 4%. За квартал было продано только 54 участка, или 4% общего предложения, что на 16% меньше, чем кварталом ранее.
Слабый спрос начал снижать цены. Стоимость участков на первичном рынке уменьшилась примерно на 7% за квартал, а на вторичном рынке в среднем на 3%. Часть инвесторов сама снизила цены, чтобы вернуть вложенные средства. Застройщики также увеличили скидки и предложили более удобные условия оплаты. Первичные цены в районах Хойан Донг составили около 45,6–61,6 млн донгов за м², Хойан Тай, 29,3–47 млн донгов за м², Дьенбан Донг, 17,4–26 млн донгов за м².
Снижение продаж затронуло и квартиры в Дананге. Первичное предложение составило 4 385 квартир в 20 проектах, что на 14% меньше, чем кварталом ранее. Новое предложение сократилось почти на 40%.
Всего на рынке было продано 2 099 квартир, на 25% меньше по сравнению с предыдущим кварталом и на 24% меньше в годовом выражении. Квартиры класса B составили 46% предложения и 68% продаж. Основная часть сделок пришлась на новые проекты, где цены находятся примерно на уровне 60–70 млн донгов за м². На вторичном рынке цены снизились на 3–5% из-за финансового давления на инвесторов, использующих заемные средства.
Быстрого улучшения ситуации пока не ожидают. В IV квартале в Дананге могут выставить на продажу только 50–100 новых земельных участков и около 500–1 000 новых квартир.
По оценке DKRA Consulting, спрос на земельные участки в ближайшее время вряд ли восстановится. Первичные цены могут оставаться высокими, а вторичные продолжат снижаться из-за стоимости кредитов и необходимости вернуть вложенные средства. Спрос на квартиры также остается неясным при высоких ставках и контроле за кредитованием. В IV квартале рынок может начать восстанавливаться, но рост, вероятно, будет слабым и без резкого скачка.
В Хошимине и соседних районах спрос снизился еще сильнее. В III квартале первичное предложение квартир составило более 13 200 единиц, на 31% меньше, чем кварталом ранее, причем около 94% пришлось на Хошимин. Новое предложение превысило 4 000 квартир, однако продажи сократились на 66% по сравнению со II кварталом: покупатели предпочитают подождать из-за высокой стоимости кредитов и контроля за ипотечным финансированием недвижимости.
На фоне слабой ликвидности застройщики поддерживают покупателей условиями продаж, а не резким снижением заявленных цен. В отчете говорится, что большинство застройщиков продолжает расширять скидки при оплате по графику или досрочно, увеличивать сроки отсрочки выплаты основного долга и процентов. Это косвенно снижает фактическую цену первичных квартир и должно поддержать ликвидность рынка.
На первичном рынке земельных участков Хошимина и соседних районов предложение выросло на 1%, но около 95% пришлось на проекты, запущенные ранее. Новое предложение уменьшилось на 30%, а продажи снизились примерно на 66% по сравнению со II кварталом.
В IV квартале на рынок могут выйти 200–300 новых земельных участков и 7 000–10 000 квартир. Предложение сосредоточится в восточной и южной частях Хошимина, а также в бывшей провинции Биньзыонг. Спрос может улучшиться к концу года благодаря потребности в жилье, но DKRA Consulting считает, что резкого роста в ближайшее время не будет, поскольку покупатели по-прежнему сталкиваются с высокими ставками.
Ле Хоанг Лан Ньы Нгок, старший директор и руководитель отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Vietnam, сказала в беседе с Dân trí, что пока нет оснований говорить о начале широкого цикла снижения цен на квартиры. В центральных районах цены уже превысили 100 млн донгов за м², а стоимость земли, расчистки территории, кредитов, рабочей силы, материалов и стандартов передачи жилья ограничивает возможности застройщиков снижать официальные цены.
При этом фактическая стоимость может продолжить корректироваться через условия продаж. Застройщики, скорее всего, будут увеличивать скидки, субсидировать процентные ставки, продлевать отсрочку платежей и снижать первоначальную сумму оплаты вместо прямого снижения цены. Такой подход называют «технической корректировкой цены»: он помогает компаниям стимулировать спрос, сохраняя заявленный уровень цен.
В дальнейшем спрос во многом будет зависеть от ставок. При плавающей ставке 12–14% многие покупатели для собственного проживания откладывают решение, ждут более приемлемой стоимости кредита и выбирают проекты, соответствующие их финансовым возможностям.
Пока рано говорить о широком цикле снижения цен. Однако, по мнению ряда экспертов, рынок проходит отбор, и сильнее всего давление испытывают объекты, цена которых не соответствует реальному спросу. Дальнейшая динамика будет зависеть от ставок, скорости продаж нового предложения и настроений покупателей жилья для собственного проживания.
Источники: Dân Trí
