Нужно различать причины задержки
22 октября правительство представило Национальному собранию проект новой редакции Закона о земле. В нем предложено взимать прогрессивный платеж с земли проектов, которую своевременно не вводят в использование, а при простое более 60 месяцев изымать ее. Проект также меняет механизм определения стоимости земли, компенсаций и переселения.
Юрист Фам Тхань Туан из коллегии адвокатов Ханоя считает разумным взимать прогрессивный платеж и изымать землю, если проект не использует ее более 60 месяцев.
Действующее законодательство уже предусматривает меры для проектов, где землю не используют 12 месяцев подряд или отстают от утвержденного графика на 24 месяца. Инвестор может получить продление, но должен выполнить дополнительные финансовые обязательства. Если после продления земля по-прежнему не используется, ее могут изъять.
По новому предложению платеж, растущий со временем, усилит финансовую ответственность за задержку использования земли.
«Это правило направлено на усиление финансового давления, но оставляет предприятиям возможность начать использовать землю. Такой подход разумен», заявил Туан.
Для применения нормы нужно уточнить, с какого момента считать задержку и какие основания использовать. Нарушение следует определять по графику использования земли в инвестиционном решении, материалам проекта и фактическому ходу работ.
После установления задержки компетентные органы должны разделить причины на субъективные, объективные и форс-мажорные. Это позволит не приравнивать намеренно остановленные проекты к тем, которые задержались из-за юридических препятствий.
Некоторые проекты задерживаются потому, что органы еще не определили стоимость земли и предприятие не может выполнить финансовые обязательства. Другие затягиваются из-за изменения планировки по решению государственных органов, а не по инициативе инвестора.
«Если причина субъективная, например инвестор намеренно удерживает землю, следует рассматривать дополнительный платеж. Но случаи, когда земля не используется из-за форс-мажора, нужно исключить», пояснил Туан.
Рост финансовых обязательств по мере задержки может подтолкнуть инвесторов ускорить работы. Однако одних финансовых санкций недостаточно, чтобы решить проблему всех незавершенных проектов.
Правительство, министерства, ведомства и местные власти должны одновременно устранять юридические препятствия. Для проектов, которые проходят проверку, устраняют прежние проблемы или ждут завершения процедур, решение узких мест позволит инвесторам использовать землю.
Нгуен Тхи Нга, заместитель заведующего кафедрой экономического права Ханойского юридического университета, считает, что прогрессивные платежи могут ограничить спекуляции, удержание земли и затягивание проектов. Она предложила уточнить сроки, по которым определяют факт неиспользования или задержки использования земли.
Изменение механизма определения стоимости земли
Нга считает, что нужно уделить внимание качеству исходных данных и прозрачности. Информацию о стоимости можно получать из договоров передачи земли, результатов аукционов, налоговых деклараций и рыночных обследований, однако надежность источников различается.
Цена в договоре может быть ниже фактической цены сделки, а цена победы на аукционе может оказаться необычно высокой. Без правил выбора данных для одного участка могут определить разные цены, что повлияет на финансовые обязательства предприятия.
Нга предложила добавить критерии выбора данных: законность, достоверность, актуальность и сопоставимость по расположению, назначению и инфраструктуре. Для коэффициента корректировки стоимости земли нужны общие основания на уровне закона, чтобы сократить различия между провинциями.
Председатель Ассоциации строительных подрядчиков Вьетнама Нгуен Куок Хиеп сказал, что проект закона содержит более гибкие правила для пользователей земли и закрепляет принципы оценки: добросовестность, объективность, открытость, прозрачность и баланс интересов.
Стоимость земли влияет на финансовые обязательства пользователя, входные затраты предприятий и цены на недвижимость. Хиеп предложил уточнить срок применения таблицы стоимости земли, момент ее корректировки и рыночные колебания, которые могут служить основанием для изменения коэффициента.
Он также предложил единообразно применять новый механизм к проектам, для которых при вступлении закона в силу еще не принято решение о стоимости земли.
Источники: Dân Trí
