В проекте новой редакции Закона о земле во Вьетнаме предлагают присвоить каждому земельному участку уникальный идентификатор. Если базы данных будут связаны между собой, это может упростить проверку истории сделок и цен на недвижимость, а также ограничить декларирование заниженной стоимости сделок.
Согласно предложению, регистрацию земель и выдачу свидетельств можно будет проводить на бумаге или в электронном виде, причем оба формата будут иметь одинаковую юридическую силу. При оформлении процедур гражданам также не придется повторно предоставлять сведения, которые уже есть в базе данных.
Адвокат Чан Тхи Тхань Тхао, директор юридической компании Thảo Trần, считает, что единый идентификатор для земли и недвижимости необходим, поскольку на рынке по-прежнему встречаются сделки с «двумя ценами»: стоимость в документах указывают ниже фактической, чтобы уменьшить налоговые обязательства.
Однако идентификатор даст результат только при синхронном объединении данных о земле, нотариальных сделках, налогах и платежах.
По словам Тхао, в земельной базе должны храниться сведения об участке, пользователе, его правовом статусе и истории изменений. Нотариальная база должна фиксировать время сделки, ее участников и стоимость договора, а налоговая база, стоимость, с которой рассчитывают налог, и финансовые обязательства. Для банковских данных нужен механизм доступа, соответствующий закону, чтобы при наличии правовых оснований проверять сумму сделки.
После объединения источников данных государственные органы смогут отслеживать историю сделок, выявлять необычные изменения, признаки спекуляции, перепродажи по цепочке или искусственного завышения цен, а не рассматривать каждый договор отдельно.
У покупателей появится дополнительная основа для проверки цены. Например, если недвижимость продают за 7 млрд донгов, а база показывает, что похожие объекты в том же районе за последние 6 месяцев продавались за 5,8-6,2 млрд донгов, покупателю будет проще оценить заявленную стоимость.
Если цена недвижимости резко выросла по сравнению с предыдущей сделкой, покупатель сможет сопоставить это с изменениями в планировке, инфраструктуре или состоянии объекта и проверить, есть ли у роста основания. Банки и оценочные организации также смогут использовать надежные данные о сделках при оценке залогового имущества.
При этом Тхао предупредила, что идентификатор сам по себе не снизит цены на недвижимость: они зависят от спроса и предложения, планировки, инфраструктуры и кредитования. «В долгосрочной перспективе этот инструмент может улучшить отслеживание и проверку информации, заставить участников внимательнее указывать стоимость и выполнять налоговые обязательства. Для ограничения спекуляции все равно понадобятся налоговая политика, регулирование кредитования, открытая информация о планировке и достаточное предложение», сказала адвокат Чан Тхи Тхань Тхао.
Директор компании GH Land Фам Ван Нам также считает идентификатор необходимым для цифровой трансформации и совершенствования управления рынком. Однако его значение не в том, что у каждой недвижимости появится еще один номер, а в возможности связывать, сопоставлять и проверять данные на протяжении всего срока существования объекта.
По словам Нама, для этого нужно усовершенствовать правовую базу, стандартизировать и связать данные о земле, сделках, нотариате, налогах и платежах, доступ к которым разрешен законом. Одновременно нужно улучшить проверку цен, чтобы четко различать цену предложения, стоимость в документах и фактическую цену сделки.
Тогда идентификатор поможет государственным органам выявлять необычные сделки, вместо того чтобы механически контролировать каждую операцию. У покупателей, банков и оценочных организаций будет больше данных для оценки стоимости имущества, а сделки с подозрительными признаками можно будет проверять и обрабатывать на более ясной основе.
Нам считает, что раскрывать данные нужно с ограничениями: людям следует дать доступ к сведениям, необходимым для проверки юридического статуса и ориентировочной цены, но при этом защитить персональные данные, сведения об имуществе и финансах владельцев.
«Смысл идентификатора недвижимости не в том, что у каждого объекта появится еще один номер, а в том, станет ли этот номер точкой доступа для проверки сведений, отслеживания истории сделок и повышения ответственности участников рынка», сказал Нам.
Источники: Dân Trí
