В 2027 году в Ханое и Хошимине ожидается значительный рост предложения квартир и малоэтажных домов. По данным отчёта SSI о стратегии инвестиций на 2027 год, этому могут способствовать постепенное устранение юридических препятствий и запуск крупных проектов.
SSI со ссылкой на CBRE прогнозирует около 82 000 новых квартир, выставленных на продажу в 2027 году. Это почти соответствует высокому уровню текущего года, причём большую часть предложения, как ожидается, составит жильё высокого класса. Ещё около 18 500 малоэтажных домов могут увеличить предложение на 30% по сравнению с предыдущим годом. Общий объём нового предложения в двух сегментах может составить около 100 500 объектов.
При этом рост предложения не обязательно приведёт к сопоставимому восстановлению спроса. Цены на недвижимость остаются высокими, а ставки по жилищным кредитам ограничивают возможности покупателей. Сейчас плавающие ставки на рынке составляют 12–18,5%, и в ближайшей перспективе пространство для их снижения невелико.
После окончания льготного периода и отсрочки платежей заёмщики могут столкнуться с дополнительной финансовой нагрузкой. Новое предложение в основном сосредоточено в сегментах жилья высокого и премиального класса, что ещё сильнее ограничивает доступ к нему покупателей, приобретающих жильё для собственного проживания.
На фоне проблем с доступностью жилья жилищная политика постепенно смещает акцент с устранения юридических препятствий и увеличения предложения на развитие жилья, соответствующего реальному спросу. С 2025 года активнее поддерживаются социальное и арендное жильё. Согласно отчёту, по всей стране реализуются 907 проектов социального жилья почти на 858 500 квартир, а общий объём инвестиций в них близок к 793 000 трлн донгов. Из этого числа 301 проект примерно на 201 500 квартир уже завершён.
SSI считает, что рост предложения коммерческого и социального жилья усилит конкуренцию. Преимущество получат компании с крупным земельным банком, возможностями для реализации проектов, доступом к капиталу и опытом решения юридических вопросов, особенно застройщики, которых поддерживают банки. Всё большее значение будут иметь качество активов и способность создавать денежный поток.
Рост предложения и меры, направленные на повышение доступности жилья, ограничивают пространство для дальнейшего подорожания. Возврат ставок по жилищным кредитам к более высоким значениям после льготного периода может увеличить предложение на вторичном рынке и оказать давление на его ликвидность и цены.
«Застройщики могут столкнуться с сокращением маржи из-за роста финансовых затрат, необходимости расширять скидки для покупателей, усиления конкуренции и дальнейшего увеличения расходов на развитие проектов», говорится в оценке SSI.
На ближайший период Институт экономических, финансовых исследований и исследований рынка недвижимости Dat Xanh Services (DXS-FERI) подготовил три сценария для рынка в четвёртом квартале, исходя из уровня поглощения предложения в третьем квартале на уровне 20–25%.
В оптимистичном сценарии предложение увеличится на 30–40%, цены вырастут на 5–10%, плавающие ставки снизятся до 10–12%, а уровень поглощения достигнет 40–45%.
В ожидаемом сценарии предложение вырастет на 20–30%, цены останутся на прежнем уровне, ставки составят 12–14%, а уровень поглощения достигнет 30–35%. В сложном сценарии ставки могут подняться до 14–16%, цены немного снизятся, а уровень поглощения окажется ниже 20%. Это усилит давление на некоторые объекты на вторичном рынке.
По оценке DXS-FERI, рынок постепенно смещает акцент с увеличения предложения на создание реального спроса. Покупатели становятся осторожнее, поэтому преимущество в борьбе за спрос получат проекты с прозрачной юридической документацией, удобным расположением, подходящей ценой и гибкими условиями оплаты.
Источники: Dân Trí
