Что именно может купить иностранец
Housing Law позволяет иностранным физическим лицам владеть жильём в предусмотренных законом случаях - прежде всего в коммерческих housing projects, доступных иностранному владению. Нельзя исходить из логики «если продавец готов подписать договор, объект разрешён». До депозита нужно проверить статус проекта и наличие иностранной квоты.
Лимит 30%
Для многоквартирного дома иностранные организации и физлица совокупно могут владеть не более чем 30% квартир. Поэтому в популярном проекте квартира может быть доступна на рынке, но иностранная quota уже исчерпана. Это необходимо подтверждать до внесения значимого депозита.
Отдельно стоящие дома
Для вилл и таунхаусов закон устанавливает другой количественный предел: не более 250 отдельно стоящих домов в территории с населением, эквивалентным одному ward, с дополнительными правилами правительства. Это не означает, что любой частный дом автоматически доступен иностранцу.
Срок собственности
Для иностранного физического лица Housing Law предусматривает срок владения по соглашению, но не более 50 лет с даты выдачи сертификата. При наличии оснований и соблюдении процедуры возможно одно продление, также максимум до 50 лет. Если иностранец состоит в браке с гражданином Вьетнама, закон предусматривает иной режим прав собственности.
Жильё и земля - не одно право
Во Вьетнаме юридически важно различать ownership of housing и land-use rights. Land Law отдельно определяет категории лиц и организаций, которым могут передаваться права землепользования. Обычный иностранный покупатель жилья не должен воспринимать покупку квартиры или разрешённого дома как покупку земли в западном смысле freehold.
Что проверять до депозита
- Правовой статус проекта и застройщика.
- Разрешён ли объект для иностранного владения.
- Осталась ли иностранная quota.
- Какой документ подтверждает право продавца распоряжаться объектом.
- Срок права собственности, который будет указан в сертификате.
- Задолженности, ограничения, ипотеку/обременения.
- График платежей и условия возврата депозита.
- Налоги, сборы и maintenance fund.
- Кто именно проводит legal due diligence и несёт ответственность за выводы.
Новостройка и вторичный рынок
На первичном рынке проще получить пакет документов проекта у застройщика, но нужно проверять право проекта продавать жильё иностранцам и условия договора. На вторичном рынке добавляется проверка текущего владельца, сертификата и возможности конкретного перехода права к иностранному покупателю.
Вопросы и ответы
Может ли иностранец купить квартиру во Вьетнаме?
Да, если он и объект соответствуют требованиям Housing Law и иностранная квота проекта не исчерпана.
На сколько лет оформляется квартира?
Для иностранного физлица - максимум до 50 лет с даты сертификата; закон предусматривает возможность одного продления максимум ещё на 50 лет при соблюдении условий.
Можно ли иностранцу купить землю?
Режим land-use rights отличается от владения жильём. Нельзя приравнивать покупку разрешённой квартиры к свободному приобретению земельного участка.
Что означает лимит 30%?
Совокупная доля жилья иностранных организаций и физлиц в одном condominium building ограничена 30% квартир.